馬光遠：關于深圳房價的暴漲，我想說幾句

時間：2020年04月29日 14:03:49 中財網

　　沒有什么比錯誤地解釋真相更可怕的了。

　　在全球疫情蔓延的情況下，深圳房價的“暴漲”舉國震驚，刺激了很多人的神經。而媒體報道說，深圳房價“暴漲”的原因是炒房者把中小企業的救命錢拿去炒房更是引發輿論的憤怒。在“炒房”已經被釘在道德恥辱柱上的今天，這種把中小企業的救命錢拿去炒房的行為一旦做實，是沒有人同情的。

　　然而，事實的真相真的如此嗎？我想說，暫且息怒。在情緒主導真理的情況下，稍微思考一下每個事情背后的邏輯，避免被帶節奏，有利于緩解焦慮和身心健康。我不為深圳的房價暴漲辯護，我更不為把中小企業的救命錢拿去炒房這種行為辯護。

　　我只為基本的道理和邏輯辯護幾句。而且，就幾句，我想，你們可以包容我的。

　　第一、我想告訴大家，深圳房價的確漲了，但并沒有暴漲。所謂的豪宅“秒光”等等，不過是少數樓盤。我過去兩年去看過這些熱銷的同類的樓盤，在深圳是有市場的。而且品質的確不錯，你要相信，在深圳這么一個城市，是有一部分有購買力的人任何時候買這樣的房子的。要勸說一個人面對殘酷的真相，其實，這是一個極其傻的行為。這等于讓一個人改變價值觀。對于不同價值觀的人，最好的舉動就是彼此輕蔑看一眼，然后心里暗罵對方一句“傻叉”，然后繼續堅持自己的想法即可。所以，我對于不理解深圳豪宅在這個時候還有人買的人，我其實什么都不想說。

　　第二、我想說給那些愿意聽的。對于深圳的好房子熱銷的解釋，除了我認為需求仍然強勁，房子品質不錯之外。當然，在疫情沖擊之下，很多稍微有點財富的人，都在想辦法讓自己的財富能有一個安全的去處。好城市的好房子，在他們的眼中仍然是選擇之一。

　　有些人總是想，疫情對經濟沖擊這么大，很多人都沒錢了，怎么還有人買房？是，疫情沖擊下，一些人沒有工作了，沒有錢了。但是，這些人即使沒有受到沖擊，深圳的豪宅也和他們沒關系，雖然我說的有點扎心。有些高凈值的人士在疫情的沖擊下，更擔心錢的安全。

　　比如前段時間，美聯儲喪心病狂毫無節制的印錢，引發了中國經濟學家們的憤怒和聲討，奇怪的是，美元不僅僅沒有下跌，反而強勢上漲。為什么？避險需求！在全球經濟受到嚴重沖擊的情況下，大家仍然覺得拿著美元是安全的，美聯儲越印錢，大家越覺得不安全，越會去搶美元，這就是“美元悖論”。這是全球的宿命，逃不掉的。

　　第三、我想說，不管有沒有疫情，深圳房價的上漲是趨勢。我在去年最后一天廣東衛視跨年演講時，提及房地產的大變局。我說了兩句話：第一，房子作為最好投資品的時代結束了，我講了六個原因；第二，2020年，一線城市和部分熱點城市的房價會反彈。你們可以去看回放。

　　其實，很多人都不知道，在過去兩年，北京、上海這兩個城市的房價在調整，在掉。北京一些區域下降幅度在15%左右，環京一些地方在2017年之后甚至腰斬。因為一些人不研究房地產，總是有一種幻覺，以為房價永遠在漲，沒有跌過！哪有永遠不跌的價格。

　　深圳的房價自2016年下半年，就很平穩至現在。經過兩年的調整，價格相對穩定或者趨于合理，而累積的需求而開始釋放，這就是我為什么判斷2020年一線和熱點城市房價會反彈的原因。但我沒有說會大漲，更沒有鼓勵大家去炒房。因為，大漲不可能了，即使沒有疫情，也不可能了。深圳今年房價的表現我認為太正常了，所謂的“暴漲”，“秒光”，是你的選擇性信息而已，大量的樓盤價格只是微漲而已。但國人太喜歡信夸張的“真相”了。

　　第四、深圳的房價上漲，是因為拿了中小企業的救命錢去炒？官方已經對此有否定性結論，不管你信不信。在此我想說，一些人把炒房看得太容易了。炒房，實在是不容易，資金量大，有些人加杠桿，在目前疫情嚴重的情況下，更是沒有人敢去賭這個不確定。在中國房價已經到了現在這個位置和這個階段，炒房已經很危險了。

　　輿論很顯然把因果關系搞反了。即使有房抵經營貸進入樓市，那也是因為房價開始漲了，一些人敢進去，而不是拿著經營貸把房價炒起來的。這么想的人，基本可以判斷，沒有太做過投資。你可以好好把這個流程梳理一下，然后你再判斷。

　　第五、深圳房地產市場總體是穩定的，但房價上漲的趨勢是有支撐的。深圳是一線城市中土地資源最緊張的，又是每年人口流入最多的，而且，人口結構是最年輕的。這些因素如果存在，房價不漲很難。雖然很多人不愿意接受這個道理，但這的確是硬道理。未來在中國，隨著城市的分化，一些好城市的好房子仍然是短缺的，價格仍然是會漲的。在中國的好城市，是有錢人的錢多，還是房子多，答案很簡單。這是基本的需求規律。

　　第六、我研究中國房價這么多年，說實話，我一直感嘆中國房價、房地產的復雜。中國房地產是名副其實全世界最復雜的經濟現象，甚至沒有之一。沒有人能說自己能夠完全預測中國房地產的走勢。如果有這么一個人，那這個人的名字一定叫上帝！

　　但是，這幾年，我的一個基本發現是，在經濟不好，央行放水的情況下，我發現，全球好城市的好房子的價格很少有下跌的。這不僅在中國，而是全球如此。經濟下行，央行會放水，央行希望水進入實體經濟中小企業，但事實上，大多都會進入股市房地產。

　　看看美國過去10年，股市經歷最長的牛市，房價也是表現不錯。只是中國股市實在太不爭氣，放多少人，也填不了中國股市那么深的坑。普通人總是以為，央行放出來的錢真的會進實體經濟。童話里真的都是騙人的。你想想，經濟不好，最不好的領域恰好是實體，是制造業啊，錢去哪里不是找死嗎？

　　最后我想說，沒有哪個國家愿意靠房地產，沒有哪個國家愿意把經濟綁在房地產的戰車上狂奔。但是，人類的劣根性決定了，經濟現實也絕非經濟學家描繪的“桃花源記”，現實是很骨感的。

　　強大如美國，房地產過去100年都是支柱產業，難以擺脫，何況我們。美國經濟學家克魯格曼曾經一度喊“我們需要房地產泡沫”，當然，這樣的話，誰要在中國說，一定會被噴死的。但是，要逐步擺脫對房地產經濟的依賴，是需要幾代人的時間的，這點，我想很多人必須接受。不管你愿意不愿意。央行的那個調查報告說了，70%的居民財富在房地產上。房地產現在一旦出問題，后果將不堪設想。

　　(本文作者介紹：獨立經濟學家，經濟學博士，產業經濟學博士后。現任民建中央經濟委員會副主任，中央電視臺財經頻道評論員。) （新浪財經意見領袖專欄作家 馬光遠）