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  • 深圳樓市又刷屏!曾經最豪別墅虧本甩賣,“從沒見過空置率這么高的別墅區!”

    時間:2020年04月30日 20:20:08 中財網
      前兩日,一則深圳東部華僑城天麓三區虧本賣房的消息在朋友圈流傳。

      消息顯示,天麓三區一套花園復式洋房212平,業主在2015年購買,房產證登記價約1112萬,現在只賣800萬,虧損312萬,還不包括利息稅費等!業主表示“急用名額上戶急售”。


      單價才不到4萬,還是資源稀缺的豪宅?相比深圳福田、南山動則10萬+的單價,靠擠破腦袋才能搶到的豪宅,這個價格讓剛需們看傻了眼。

      被賤賣的豪宅
      坐落在深圳鹽田東部海岸大梅沙旁的東部華僑城天麓,一度成為深圳最貴豪宅之一。在國內外拿過多個獎項,包括曾經榮獲過聯合國“全球人居環境最佳社區”,還曾三次入選中國十大超級豪宅年度排行榜,稱得上是名副其實的豪宅。

      這個豪宅,在十年前就非常有名,海拔468m以上,由央企華僑城開發的住宅;2003年批地開發,2007年入伙,產權70年(2003~2073年)。

      據悉,2008年8月,天麓二區開盤,單價為7-9萬/平。2008年年底,一、二、七區入伙,獨棟單價為6-10萬/平,雙拼單價為4-7萬/平。價格最高的是2009年底發售的八區,成交價高達128679.39元/平, 創下深圳有史以來最高的價格紀錄,前后共成交52套。

      如今12年過去了,深圳房價早已實現多輪上漲,有些甚至漲了十幾倍,天麓的均價卻并未呈現太大變化。這幾年來,“天麓降價賣房”的消息一直都有。

      

      記者在中原地產網上看到,目前天麓別墅區價格不一。八區獨棟毛坯價約15萬/平,六區還有獨棟毛坯約4萬/平的,三區獨棟帶豪裝的單價9萬/平。據中介透露,天麓叫價9-15萬一平米的一手、二手房產基本是0成交,流動性完全喪失。

      

      雖然別墅和大宅本身成交周期就較長,不能和普通住宅相比,但是,天麓的拍賣房基本都要流拍2次,即使以評估價的6.4折進行第3次拍賣,成交概率也只有十分之一左右。如果不是因為拍賣房相關規定的限制,如果可以繼續打折直到拍賣成交的話,說不定會看到五折、四折甚至更低的成交價格。這就很能說明問題了。

      我們知道,普通住宅拍賣,在年景好的時候,往往可以溢價成交。即使年景不好,也可以評估價的8.5折至9.5折成交;地段一般的別墅、大宅稍差一點,一般8折左右可以成交;福田香蜜湖片區的房產更是緊俏,即使是“香蜜湖壹號”這種總價4000萬、5000萬的別墅或大宅,也基本上可以在首次拍賣時就以評估價成交。簡直就是貨真價實的硬通貨呀。

      據當地中介了解,這種降價現象很正常,多數房主如果不低于市場價都不好賣,降價了可能還有機會。

      記者曾駕車沿著天麓別墅區的盤山公路觀察發現,每個區建筑風格都不太一樣,有歐式也有偏中式,房子都很漂亮。就是大多房子雜草叢生,茅草長得比人還高,大門都看不見,顯然已經空置很多年。隨行的朋友笑談:“打瓶醬油還得開車去5公里的山下,有錢人的生活也要有煙火氣,這么山長水遠的,誰住?從來沒在深圳見過,空置率這么高的別墅區”。

      山頂空置率有多高?中介也說不清楚,講大概15%左-20左右的入住率,低的區可能連10%也沒有。毛坯房太多,很多都是買過來坐等升值,如果再裝修還得再砸一筆費用覺得不值得。

      這種擁有山景,海景的豪宅洼地不應該是所有富豪都追捧的嗎?事實上,鹽田成片山海豪宅曾令人仰望,如今卻并非是富人趨之若鶩的向往地,甚至遭遇“嫌棄”。不少人甚至形容鹽田豪宅樓市是“給有錢人挖的坑”,眼看深圳多年來多區房價已升值數倍,當年高價購置的“豪宅”如今卻低售,甚至“賤賣”。

      學位這個因素是關鍵
      一邊是“賤賣”成百上千萬,無人問津;一邊是凍結上百億,千名土豪搶百余套,同樣是資源稀缺的豪宅,為什么天麓“打骨折”卻還是沒人要?

      針對這個樓盤具體情況,早有業內人士給出了答案:
      一是,地段偏遠。提到鹽田,深圳人第一印象是依山傍海的景觀資源以及節假日那一眼望不到頭的擁堵車流、如同下餃子般的海灘,而對于鹽田的樓市,大多數人眼里只有遠、偏。

      二是,交通不便。即使從山腳下出發,也需要開15至30分鐘的山路才能到達,深圳的富人多集中在福田、南山,路上至少要花1.5小時左右,根本無法正常通勤。

      三是,地理位置不好。每年有三分之二以上的時間被籠罩在云霧當中,能見度只有十幾米,大家在網上所看到的天麓美景,只有在為數不多的日子里,在個別時間段內才可以拍得出來。山海景觀濕度過大,整天云山霧罩的,對心理和身體健康也不利。這一點可能是對有實力的潛在購買者影響最大的不利因素。

      顯然,“房住不炒”同樣適用于價值不菲的千萬豪宅。房子首先是用來住的,失去了自住需求的豪宅,實際上已經失去了擁有價值。

      在房住不炒、樓市投機行為退潮的當下,市中心的豪宅產品以其穩定的保值升值潛力備受高凈值人群的青睞,豪宅產品的需求將持續受到支撐。這中間,深圳人有錢人對豪宅的理念早已發生變化:寧愿買南山、福田的大平層、公寓,也不愿買遠郊的別墅。

      對于買房升值的考量因素,李嘉誠就曾經說過:“決定房地產價值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。”沒錯,地段、地段還是地段,買房就是買地段,豪宅也不例外。

      為什么地段這么重要?因為地段決定了房子所能附加的資源,這其中,學位又是深圳豪宅升值最強有力的助推器。在深圳,一個再優質的樓盤,如果沒有好的學位做支撐,價格也難漲上去。

      華僑城算是早些年的老牌豪宅區,但是現在來看他其實已經算不上豪宅,其中很大的一個原因是沒有優質的學校,而非房子陳舊。事實上,深圳名校百花小學附近樓齡上20年的老房價格持續高位。

      2017年,深圳的房價暴漲過后,深圳灣的價格已經是超高,但是深圳灣學校的落定,更進一步推漲了深圳灣的房價,二輪暴漲,一個太古城的小房子從2017的10萬跳到現在的17-18萬一平。

      也許有些人覺得學位沒那么重要,但是在深圳好的教育資源太缺乏,人口又持續不斷增長,未來學位依然是房價重要的支撐,一線城市的豪宅也不例外。
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